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贾康:不认同房地产“隆冬论”“拐点论”

文章来源:古脊椎动物与古人类研究所     发布时间:2019-01-12   【字号:         】

原题目:贾康:不认同房地产“隆冬论”“拐点论”

中原新供应经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康。新京报记者 侯少卿 摄

万科喊出“活下去”、多地楼盘打折促销、“金九银十不再”······近期的房地产市场话题不停。怎样看待当前的市场、房地产未来的市园地位怎样、三四线都会的市场是否有泡沫?

新京报就这些问题采访了财政部财政科学研究所原所长、中原新供应经济学研究院首席经济学家贾康。在贾康看来,现在的市场调整,仍然是新一轮的“打摆子”历程中的颠簸,房地工业仍将是中国经济的支柱工业。此外,他还表现,现在一线都会已经没有了泡沫,部门三四线都会展现出了可能的泡沫化特征。

对于行政手段的调控政策,贾康以为行政手段的调控治标不治本,要害是要在基础性制度建设方面做出应有的实事,调控迫切需要举行阶段转换。

“一些局部市场的转变并不能直接代表全局”

新京报:不少人提出房地工业隆冬将至或者市场将迎来拐点,你怎样看当前的市场?

贾康:万科郁亮此前说房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。现在万科喊出“活下去”,比照郁亮的说法,是不是现在的市场进入把生活下去作为使命和挑战的“黑铁时代”?

“白银时代”仍是“含金量”很高的时代,但市场分化已趋显着,不是所有的房地产开发主体都赚钱了,有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”,市场仍然有赚钱的时机,但要应对更猛烈的竞争,赚钱更不那么容易了。那么,房地产市场是不是演变到要打开新的“黑铁时代”?从中国总体情形看,我以为这样的熟悉照旧过于简朴化了。

简直,最近厦门的房地产市场在降价,也有一些一二线都会市场在“变冷”。但一二线都会的价位总体相对稳固,只是泛起了生意业务不活跃、市场偏冷的迹象。这种征象主要源于此前行政性手段的调控,加上种种不清朗的推测和疑心交织,泛起了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡征象。可以说,这样的低迷和冷淡,是硬压出来的局势,并不能讲明一线都会的房地产市场基础性的拐点已到,以及未来房地产市场就没有远景了。

地方政府在“打摆子”式调控中,已经走了好几轮。从已往的履历看,到了某一个临界点之后,地方政府可能就不得不放松限制。而且,房地产市场要顺应城镇化生长的局势,要顺应人们群众对包罗住房在内的优美生涯的追求,客观上要求放松行政性手段的管制,使得供应侧更多的差异化供应涌流出来。此外,客观地看,地方政府的财政收入和房地产也有内在关联,需理性处置惩罚相关的财源建设机制。

固然,并不能否认的是,在一些局部地域确实需要有阶段性下调这样的修正。但从全局来看,中国的房地工业遍布700多个大中小城镇区域,在市场分化的配景下,一些局部市场的转变并不能直接代表全局。

总体来说,没有理由以为中国房地工业现在已泛起了一去不转头的拐点,现在的市场调整,仍然是在市场分化显着的特征下,新一轮的“打摆子”历程中泛起的颠簸。在“打摆子”式的新一轮颠簸中谈论基础性拐点的意义,就显着不足,我不认同房地工业“隆冬论”、“拐点论”说法。

“房地产仍将是中国经济的支柱工业”

新京报:根据你刚提到的说法,房地产未来仍将是中国经济的支柱工业?

贾康:从中国城镇化生长的纵深和空间看,把户籍生齿的城镇化率(42%),联合着思量常住生齿的城镇化率(58%),中国真实的城镇化水平充其量50%,未来另有20个点左右的城镇化高速生长期,房地产一定仍将是中国经济的支柱工业。房地产的供应必须顺应未来还会有几亿人从农村进入都会,同时住民在收入水平提高历程中,对栖身的要求还会升级,这种对大量房地产的有用供应的需求是局势所趋。从这个意义上看,不走完城镇化的高速生长期,谈论“市场一去不转头的调整”这个拐点论的说法,没有原理。

若是把房地产的支柱作用施展好,会带来许多正面的效应;施展欠好,会引起民众的不满、损害经济社会生长。以是,房地工业不光是经济的支柱工业,而且要特殊注重,是要能够使国民经济获得康健生长的重点支柱工业。

在城镇化高速生长中,城镇区域的领土开发、不动产优化设置,以及这种开发优化设置历程中的有用供应,需要有更高水平的结构优化处置惩罚方案,这个优化机制就是长效机制。这一机制的建设涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域,这些制度革新要能够使得房地工业更好地施展正面的支柱作用,而不是频频带来困扰和压力。

新京报:从今年情形看,房地产市场的体现是否会对经济有影响?

贾康:有人对今年的市场看法比力灰心,这是由于有像厦门这种都会在很长一段时间市场生长强劲,突然一下子似乎不行了,另有北京这样的一线都会市场成交量大降,再加上地产商打出了“活下去”的口号。就天下而言,这仍只是市场分化的一个侧面。

现实上,在部门地方市场低迷的同时,一些调控不到位或者行政手段力度不高的地域,泛起了市场热度上升的情形。好比,一些三四线都会正在展现新的时机,一些地产商正在这些区域不动声色地高歌猛进。房地产市场促进了经济的繁荣,给当地政府带来一些与房地工业相关的当地收入与黎民就业、辖区繁荣等政绩。

整体看,今年的房地产市场还不会给中国经济带来特殊大的影响,但厥后的调控优化问题应当值得高度重视。

“部门三四线都会展现出了可能的泡沫化特征”

新京报:通俗住民最关注房价。各人近两年讨论比力多的是,房地产税能否抑制房价。

贾康:房价的转变不是由税制这一单一因素所决议,是多种因素的协力形成了房价的演变。好比,房地产市场的基础性制度建设中的土地革新涉及土地的供应,这个和房价有关;投融资制度能不能更好地调动社会资金来增添有用供应,也和房价有关。

对于房价来说,正常康健的税制是不行少的因素之一。但它不是唯一的决议因素,不能指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。可是,该做的税制革新不做,该去建设的税制不去建,一定是不卖力任的,房地产税革新是建设长效机制的必选项。

新京报:现在三四线都会房价上涨过快,是不是有了泡沫?

贾康:不能简朴说,一个都会房价涨了多大幅度,就一定是泡沫。从较长时间段来看,中央区房价的总趋势是上涨的,而且在城镇化高速生长期,房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价钱上涨的幅度会更大一些。

泡沫是模糊的观点,往往是泡沫破灭后,才可以认定此前存在有泡沫。若是总是感受有泡沫,但泡沫并没有破碎,它可能还不是我们说的负面意义上的泡沫。

房地产市场的泡沫,主要陪同着不良炒作。前些年部门一二线都会的泡沫化问题主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投契行为,这些炒作推高房价,很容易发生泡沫。而现在在严肃的行政手段打压之下,北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可以说,一线都会现在已没有什么泡沫可言,可能已伤及刚需和一部门改善性需求了。

总体看,不能说三四线都会普遍泛起泡沫化的压力。确实,我们现在接触到的一些三四线都会的市场升温过快、房价猛涨、老黎民不满足,展现出了可能的泡沫化特征。若是这些三四线都会没有更好的经济手段为主的制度约束,很容易在一定生长阶段又落入过分炒作的不良状态。

现在不少三四线都会的主要矛盾已不是去库存,需要小心的是,不要在市场热度上来后,重蹈一二线都会的覆辙,一定要借鉴一二线都会的履历教训,防患于未然。

“在基础制度方面要做出实事,调控迫切需要举行阶段转换”

新京报:现在看调控是否有须要继续?

贾康:房地产调控政接应该能够实现有用的供应,以知足人们群众差别条理的住房需求。

现在北京这样的一线都会,一方面,许多人的购置能力只能走保障房的轨道,通过公租房和共有产权房解决住房问题,但现在政策还没有给出相对理想的周全解决方案;另一方面,由于种种限制,有支付能力的人许多又无法购置改善性住房。

不能提供有用的、多样化的供应,不优化供应结构,单纯的行政手段的调控治标不治本,还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局势、真正解决房地产市场问题,要在健全法制的情形下,努力用经济杠杆的调治替换行政手段,建设起房地产市场的长效机制,在基础性制度建设方面,要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要举行的阶段转换。

同时必须注重的是,在供应侧结构性革新中,要带出供应系统质量和效率提高的定制化方案。差别的都会、差别的地段、差别的类型,到底怎么熟悉、怎么看待、怎么样有合理的对策?一定要有一个高水平的、通盘思量的定制化解决方案,而不只是一些简朴化的行政手段。

新京报:但长效机制迟迟没有落地。

贾康:长效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的历程。好比说,房地产税说了5年之内启动立法,但何时启动,现并不清晰,启动后要走多长时间的立法历程,也不知道。

制度建设是慢变量的历程,但市场总是动态的,老黎民的需求也往往是等不及的。这种情形下,只能标本兼治,但治本为上,恒久的制度建设追求联合短期行政手段调控,要把短期与中恒久衔接好。在赶忙组织有用的、高水平的供应的同时,大偏向是行政手段的调控转变为经济手段为主,从而追求市场的长治久安。

本版采写/新京报记者 侯润芳

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(责任编辑:安马扁道)

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